¿Son peligrosos los préstamos hipotecarios UVA?

Un informe del CEPA señala que en dos años el valor de la cuota inicial aumentó 52%, similar proporción de aumento que el capital adeudado. Peligro de “descalce” entre adjudicación y compra.

Un informe del Centro de Economía Política Argentina (CEPA) advierte de la impredecible evolución de los créditos hipotecarios por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

En un contexto como el actual, con elevada inflación y volatilidad del dólar, los préstamos hipotecarios ajustados por índice de precios pueden sufrir fuertes variaciones en plazos temporales muy cortos en comparación con su duración.



Tal como indica el informe del CEPA, los UVA pasaron a representar el 42% de la masa de créditos hipotecarios totales en tan solo dos años. Y para marzo pasado, más del 90% de los créditos otorgados a personas físicas se hicieron bajo el sistema UVA, indicó el informe monetario del Banco Central.

En 2016 representaron un movimiento de USD 142 millones, y hacia finales de 2017 ya se habían disparado a USD 3024 millones. Existe un predominio de la banca pública en el mercado de los UVA: el Banco Nación posee el 46,7% del total de préstamos; el Banco Provincia, el 18,3%; el Banco Ciudad, el 7,3%, y los otros, el 27,6% restante.

Hacia fines del 2017 se produjo el primer reajuste de condiciones generales de los préstamos UVA: el Banco Nación subió la tasa de interés del 3,5% al 4,5% o 5,5%. Esta medida llevó a extender el plazo máximo de los préstamos.



Nuevamente, en abril de 2018, el Banco Nación volvió a subir la tasa de interés al 6,5% para quienes tienen cuenta sueldo y al 8% para el resto de los clientes.

“El incremento en las tasas de interés, sumado a la variación del dólar, genera que los nuevos hogares que han ido contrayendo créditos deban afrontar valores de cuotas mayores para poder acceder al mismo monto adjudicado”, señalaron desde el CEPA.

Impacto de la corrección en las tasas

Tras los reajustes de diciembre y abril, sumado al riesgo inflacionario, entre abril de 2016 y abril de 2018 un préstamo modelo de USD 100.000 a tasa de 3,5% sufrió las siguientes modificaciones:

  • La cuota inicial de $5353 aumentó a una cuota de $8145, un incremento de casi 52%.
  • A este aumento se le suma una suba en el stock de deuda del 52%, que pasa de $1.192.000 a $1.811.128 en tan solo 24 meses.
  • Un incremento del 58% en el valor de la UVA.



La cuota inicial de un crédito tradicional por el mismo monto ascendió a $14.123, dos veces y media más alta que la del crédito UVA, pero en solo dos años dicha diferencia se redujo a un 73%.

Tomado a mayo un préstamo UVA registraría una cuota inicial de $10.366, por lo tanto, un incremento total de 94% punta a punta.

Desde el CEPA estiman que en 30 meses con niveles similares de inflación ambas cuotas llegarían a igualarse. Por lo tanto, el informe señala respecto de los créditos hipotecarios tradicionales que “resultan más onerosos en los primeros 4,5 años, pero más económicos en los siguientes 25,5 años”.

Por último, el informe señala el peligro de “descalce” que puede existir entre la fecha de la solicitud y la adjudicación del préstamo UVA. Ya que en períodos de volatilidad del tipo de cambio existe un riesgo cierto de variación de la cotización del dólar entre el momento en que se gestiona el crédito, y el momento en que efectivamente se realiza el pago de la propiedad.

“Frente a este riesgo, el BNA ─la única entidad que da la posibilidad─ comenzó a ofrecer a partir de agosto de 2017 un seguro de cambio para que los clientes puedan recibir los pesos que sean necesarios para acceder a igual cantidad de dólares que los que habría podido obtener al momento del preacuerdo”.

Sin embargo, desde el CEPA concluyeron que “el escenario de alta inflación y escasa recomposición salarial, alerta sobre la sostenibilidad del sistema”.

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