De uvas y otras frutas: la vivienda como problema social

En los últimos días volvió al ruedo la discusión sobre los créditos hipotecarios UVA, que se lanzaron durante el gobierno de Macri y cuyas cuotas habían sido congeladas el año pasado en el marco de las medidas de protección por la pandemia y a partir de 2021 vuelven a subir.

En los últimos días volvió al ruedo la discusión sobre los créditos hipotecarios UVA, que se lanzaron durante el gobierno de Macri y cuyas cuotas habían sido congeladas el año pasado en el marco de las medidas de protección por la pandemia y a partir de 2021 vuelven a subir. La pregunta acerca de si el Estado debe revisar los parámetros de estos créditos es un debate que sigue abierto. Al mismo tiempo, también en función de la pandemia desde el mes de marzo del año pasado se han prorrogado de manera automática y sin aumentos los contratos de alquileres que fueron venciendo en este tiempo. A su vez, en el mes de junio entró en vigencia la nueva ley de alquileres, que regula los contratos con un mínimo de tres años, la especificación de gastos que deben ser pagados por los dueños y la prohibición de fijar una cláusula de aumento preacordada, debiéndose aumentar el valor de las locaciones una vez por año y de acuerdo a un índice variable. Uno de los efectos de la combinación de ambas medidas es el aumento del valor inicial de los alquileres, el cual no está regulado. En este texto intentamos comprender qué es lo que está pasando.

Un fenómeno global de los últimos veinte años, o incluso más, es el aumento sideral del precio de los inmuebles en las ciudades. En cualquier urbe del planeta, acceder a la compra de una vivienda se ha vuelto casi imposible para la enorme mayoría de la población, incluso en países ricos. La cantidad de sueldos mínimos o medios necesarios para adquirir una casa se ha disparado brutalmente. ¿Cuál es el motivo? Son muchos, pero uno muy significativo es la conversión de los inmuebles en instrumentos de especulación financiera. En el pasado, si bien solo una minoría accedía a la vivienda propia, quienes tenían más de una lo hacían para tener una renta de alquiler. En los últimos veinte años se ha generalizado la compra de viviendas no necesariamente para alquilar sino para especular. Se compra para vender más caro después, y hay ganancia aun si la vivienda no se alquila. Así, en la Ciudad de Buenos Aires de hoy la cantidad de viviendas vacías equivale al déficit habitacional. Es decir, se podría solucionar la situación de las miles de familias que viven en barrios vulnerables y villas permitiéndoles habitar los departamentos vacíos de los barrios gentrificados. Claro, eso supondría una revolución política, pero vale como ejercicio analítico.

Como todo bien especulativo, la vivienda también compone las burbujas financieras. En muchos países, la forma de acceder a la vivienda propia dado este contexto de suba escandalosa de sus precios es a través del crédito hipotecario a largo plazo. Pero ya sea alquilando o pagando una cuota de una hipoteca, los altos precios de las viviendas necesariamente llevan a que las familias destinen una porción cada vez mayor de su ingreso a tener un lugar donde vivir. Sin ir más lejos, la crisis mundial de 2008 fue impulsada por el pinchazo de las burbujas inmobiliarias en Estados Unidos, cuyo efecto fue, efectivamente, dejar a mucha gente en la calle.

En el caso específico de los créditos UVA, se trató de un intento, durante el gobierno de Macri, de motorizar el mercado de crédito inmobiliario en Argentina, el cual desde hace muchos años es muy pequeño. En un país con alta inflación, los créditos tradicionales en pesos suelen tener tasas muy altas, mientras que los créditos en dólares, con tasas más bajas, son muy riesgosos para quienes decidan tomarlos. Los UVA son créditos hipotecarios en pesos a tasa variable, dependiendo de la evolución de los precios. Se lanzaron con la promesa de una inflación decreciente, y así se mantendría una tasa baja pero en pesos. Es decir, la tasa baja en pesos necesitaba una economía con baja inflación. En realidad, la capacidad de pago de las cuotas necesitaba que los salarios aumentaran al menos al ritmo de la inflación, así incrementos proporcionales en los sueldos podrían sostener el pago de cuotas cada vez mayores.

Lo que sucedió fue que el modelo económico del macrismo estalló y la inflación se disparó. El principal componente de esa suba fue el aumento del dólar, con lo que en un país en el que las viviendas están dolarizadas también subió el valor en pesos de las mismas, o la cantidad de sueldos necesarios para comprar una. Sin embargo, los salarios no lo hicieron de la misma manera. Así, las cuotas de los créditos UVA pasaron a significar un porcentaje cada vez mayor del ingreso familiar mensual. Hacia 2019, para muchas familias se hizo insostenible cubrir esas cuotas y se empezaron a formalizar reclamos, tanto al gobierno saliente de Macri como al entrante de Fernández, que incluyó entre sus promesas de campaña un auxilio a los deudores en general, tanto UVA como otros.

Los colectivos de deudores no dudaron en calificar la situación de una estafa a favor de los bancos, dado que, por ejemplo, la deuda total en pesos había crecido incluso después de uno o dos años de cuotas pagas. Desde el gobierno de Macri, o desde las usinas de economistas oficialistas, salieron rápidamente al cruce acusando un problema de nominalidad: si bien había subido el monto adeudado en pesos, también había aumentado mucho el valor en pesos de los inmuebles adquiridos. Mantener el valor de la cuota en pesos luego de la devaluación (que fue del 300% desde que se lanzaron los UVA a mediados de 2016 hasta el fin del mandato de Macri en 2019) habría significado una licuación de deudas fenomenal y prácticamente una casa gratis. De hecho, dado que la devaluación de la moneda fue mayor que la inflación y que las viviendas adquiridas mantuvieron su precio en dólares, en estrictos términos de inversión los créditos UVA fueron un “buen” negocio.

El problema es que en esos términos la respuesta oficial es correcta. Si miramos a los UVA como una inversión de riesgo, esta fue claramente favorable. Sin embargo, si los vemos como una forma de tener la casa propia y de este modo resolver a largo plazo el problema de la vivienda para las familias que los toman, no lo fue. Es decir, desde una perspectiva del derecho a la vivienda, la herramienta de los UVA se mostró completamente equivocada en términos macro y generó enormes inconvenientes a las familias que los tomaron.

Sin embargo, si lo que nos preocupa es el derecho a la vivienda el caso de los UVA no tiene por qué separarse del de otros tantos colectivos que no ven satisfecho ese derecho. Por ejemplo, el de los inquilinos. Así como los deudores UVA vieron incrementado el costo de sus cuotas por encima de sus aumentos salariales, lo mismo sucedió con los inquilinos. Entonces, ¿debería el Estado intervenir para proteger a los deudores UVA pero no hacerlo con los inquilinos, que no solo están en la misma o peor situación en términos de riesgo habitacional sino que, además, tampoco están haciendo un “buen negocio” en materia especulativa?

Es cierto que la tasa de rentabilidad de la inversión inmobiliaria, medida como el cociente entre la renta neta del alquiler y el valor de la propiedad, tiende a bajar mucho cuando hay una devaluación. Pero también es cierto que el mercado inmobiliario está lejos de ser transparente y que muchas veces las cláusulas para inquilinos son leoninas. Así, en general el precio de los alquileres tiende a subir más que la inflación promedio, sobre todo en ciertas zonas urbanas. Durante el gobierno de Macri también fue claro el aumento del porcentaje del sueldo destinado a pagar el alquiler para la mayoría de los trabajadores inquilinos.

Una de las primeras medidas de la gestión de la pandemia fue la prohibición de desalojos que acompañó una prórroga automática y sin aumentos de todos los contratos de alquiler residenciales que vencieran durante el transcurso del aislamiento obligatorio. Esta norma fue prorrogada varias veces y aun sigue vigente. Incluso se permitió a quienes tenían aumentos futuros pactados en sus contratos seguir pagando el mismo monto y abonar el aumento en cuotas más adelante. El objetivo fue proteger la situación habitacional de las personas cuyos ingresos estaban en riesgo por la pandemia. A su vez, en el mes de junio entró en vigencia la nueva ley de alquileres, que se venía discutiendo desde antes de que llegara el covid y había sido promovida por agrupaciones de inquilinos.

Si bien la ley regula condiciones de alquiler favorablemente para los inquilinos, deja abierta a la “libre” negociación de las partes la delimitación del alquiler inicial. En este sentido, era esperable que en un principio los nuevos contratos incluyeran considerables aumentos, no solo por la inflación o devaluación acumuladas desde principios de año sino también por la incertidumbre a futuro, considerando que el valor nominal del alquiler en pesos habría de mantenerse constante durante todo un año. Podríamos considerar que en un mercado inmobiliario amplio estos primeros precios elevados, propios de la incertidumbre inicial, podrían haberse visto reducidos en un par de meses, conforme el mercado se fuera normalizando. Sin embargo, con el decreto de suspensión de desalojos y prórroga de contratos ocurrió una situación especial: disminuyó enormemente la oferta de inmuebles en alquiler, ya que los que estaban ocupados seguían estándolo por el propio decreto; al mismo tiempo, dada la incertidumbre por la nueva ley, todos los inquilinos a quienes se les estaba por vencer el contrato se convertían en potenciales demandantes, puesto que no sabían cuál sería el salto en el precio a la hora de negociar un nuevo contrato, luego de la finalización del mencionado decreto. Así, el efecto transitorio que surge de una ley incompleta (puesto que no regula el precio inicial) se volvió más duradero o incluso se profundizó. La combinación de una demanda enorme con una oferta reducida fue un cóctel destructivo, al punto que algunos legisladores de la oposición ya han presentado proyectos para derogar la ley.

En los dos casos -y mucho más si nos referimos a la situación habitacional crítica de quienes viven en barrios vulnerables, villas o en la calle- el problema principal es la falta de perspectiva de derechos y de una mirada integral al problema de la vivienda. Si para vivir dignamente hay que destinar una parte sustancial del sueldo todos los meses, la recurrente pérdida de salario real impactará directamente en el acceso a una vivienda. Durante el segundo gobierno de Cristina Fernández la respuesta fue el Procrear, que impulsaba la construcción de casas nuevas y la urbanización de barrios periurbanos, con el consiguiente efecto positivo sobre la actividad económica. Claro está, fue un proyecto alejado de los centros gentrificados de las grandes ciudades y duró poco tiempo. Más atrás en el tiempo, las viviendas sociales fueron una respuesta al problema habitacional y tomaron muchas formas distintas. Sin embargo, las discusiones actuales parecen abandonar la perspectiva de la vivienda como un derecho social.

¿Es un derecho la vivienda “propia”? Eso está en discusión, o debería estarlo. En todo caso, ¿cómo hacemos concordar un derecho social básico con una economía de mercado cargada de desigualdades? ¿Cómo hacemos para garantizar el acceso a ese derecho cuando el mismo satisfactor es un producto especulativo? Quizás debamos encontrar las respuestas en los aspectos estructurales del déficit habitacional antes que en discusiones sobre el mercado de crédito. Por ejemplo, podríamos pensar en impuestos a la vivienda ociosa para estimular la mayor oferta de viviendas, proponer verdaderos esquemas de descentralización -por ejemplo, del sector público nacional- para disminuir la demanda de departamentos en las ciudades más grandes, intervenir de manera más activa sobre los precios de los alquileres, como sucede en gran parte del mundo y sobre todo en las ciudades capitales de los países desarrollados o relanzar los programas públicos de construcción de casas. Mientras las respuestas a los problemas habitacionales sigan dependiendo completamente de cómo las procese “el mercado”, los resultados serán necesariamente limitados.

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